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    2. 三步階梯式空鼓率提升之路

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      房地產實現完美交付“取得真經”,這期間歷經“九九八十一難”,才能走出一條扎實的交付品質提升之路,而整改閉合鋪平了這條提升之路。其中數不勝數的問題,如滲漏,開裂,空鼓等一系列通病,最難“上手”、問題最多的便是空鼓。

       

      空鼓管理都會在項目交付前的3到6個月,導致發現至整改時間緊張,工作任務量大,人手不足。那在這么短的時間內如何去有效降低空鼓率,實現輕松完美交付呢?

      去年在揚州某房地產項目交付前三個月開始整治空鼓,精裝單位還是按照以往的方法,分兩批工人,一批敲掉全部空鼓墻地磚,另一批準備鋪貼,整體維修進度緩慢。期間小業主不間斷的進出現場,直至交付之際,項目還剩余大量的空鼓問題沒有整改完成,房間內維修情況差的物業詢問房子什么情況,甚至要投訴、退房,導致本就處于趕工狀態下的整改工作愈發緊張。

       

      管理層這時想到請來第三方查驗機構上海潤居,項目經理到之后為目前情況的數據進行分析制定整改計劃,并直接安排樓棟負責工程師督促工人,每日完工之際進行銷項會議,匯報當日完成工作量,緊盯施工單位。

       

      不僅保證數量上完成,更是要保證質量上過關。最后在交付前的幾天,真正實現了意義上的0空鼓,這是對房地產,對上海潤居的極大考驗,卻能圓滿完成。

       

      在兩次開放日至交付,短短3-6個月的時間如何合理安排施工單位整改保證任務完成?

       

      在項目管理過程中有這么一個普遍的現象:施工現場人員責任心不強,工作態度得過且過,他們覺得拿多少工資,做多少活,工作任務就草草了事。交付時解決不了問題引起業主投訴,更嚴重的聚眾鬧事,這些責任都是精裝單位,項目經理逃避不掉的責任,嚴重甚至影響企業品牌和名譽受損。

       

       

      空鼓問題維修周期長,單個空鼓問題從維修到確認整改閉合,最少需要五天時間。對高層來說,小區戶數多,問題量大,那如何篩選并對空鼓問題進行分類整改?

       

      80%精裝項目中,從玄關到客廳鋪設地磚,在廚衛更是鋪滿墻地磚。整個房間墻地磚數量之多,所以整改更是需要消耗“巨資”。去年第一季度交付的項目中,某房地產為追求高品質交付,查驗完的空鼓居然全部敲完,再進行更換。最后時間不足,導致交付前只進行到40%,被諸多小業主投訴,項目經理降薪降職。

       

      地產的工程師有限,而施工單位只在乎結果不在乎質量,那如何在發現及整改時補齊人手不足?

       

      地產的工程師本就各司其職,每天的開裂滲漏以及其他小問題占滿了他們的工作時間,然而面對如此之多的墻地磚空鼓,整改時間之長他們無法分出更多精力來督促。管理層又需調派人手安排工作更是無暇分身。

       

       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       

       

      //  根據具體情況制定施工方案并設獎懲措施

       

      1. 施工方案對施工質量起著至關重要的作用,是保證施工質量的指導文件。根據項目的施工特點,人員結構,本著安全、優質、高效的原則,制定符合本項目的管理方法和嚴謹有效的切實可行的規章制度,同時充分調動和發揮人的主觀能動性和創造性。施工方案專項制定的合理并有針對性在整改空鼓能取得較好的效果,根據交付日期倒排施工計劃,合理安排施工單位,以保證任務的完成,同時促進房地產的發展,創出房地產的品牌,使房地產處于不敗之地。標桿房地產都會在審核完施工方案后,召開施工單位會議,具體說明了維修標準,工人的安全培訓以及施工進度等等。這些都是施工前交代必不可少的內容,足以見其重要性。

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      2. 建設工程施工項目體積龐大,造型復雜,涉及施工人員眾多,為滿足工程的安全,質量和進步要求,調動工人工作積極性,增強工作責任心,提高工作效率,所以根據施工計劃,推行建筑工程管理獎懲制度,激勵施工單位,嚴懲不重視工程質量的單位和個人,有利于增強各級作業人員安全,質量意識,嚴格按工藝、設計圖規范施工,最終保證施工任務圓滿完成。

      在蘇州某房地產實施獎懲制度后,施工單位,工人積極性都很高,不像之前為此煩惱時只發放工人薪資而延期撥工程款,所以力推施工獎懲機制刻不容緩。

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      //  篩選出墻地磚空鼓的重點之處并進行分類整改

       

      1.根據墻地磚所處的位置篩選出維修的重點之處。例如現在的項目都是整個房屋鋪滿地暖,那么輸暖管的上方出現空鼓則不用整改;又例如廚房煙道的墻磚空鼓也是無需處理。

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      2.空鼓的位置進行分類,以不同的方法去整改。例如出現局部空鼓不影響櫥柜,熱水器等家具家電的情況下,可以不處理,但只要有安全隱患,一定要及時將局部空鼓的瓷磚敲掉重新鋪貼;邊角空鼓,可以對空鼓邊緣進行澆灌處理,把水泥兌水灌倒縫隙里,直到灌滿凝固。若已出現2/3的面積空鼓,就不能置之不理,一定要拆掉重新鋪貼。根據不同的處理方式,先易后難,分批次處理。

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      3.引進第三方查驗機構。在時間緊,任務量大,人手不足的情況,要想輕松完美交付,最好的方式便是請第三方查驗機構。在蘇州某標桿房地產項目中,面對空鼓,滲漏開裂等一系列通病,請來上海潤居。項目經理帶著專業的工程師團隊,將問題分類篩選,監督施工單位規范作業,每日會議進行數據匯報,最后實現了完美交付。

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      結語

       

      從制定施工方案到查驗零空鼓,這是項目精裝工程師的認真負責,管理層的運籌帷幄,最后為房地產贏得了這份榮譽??展挠质菣z驗墻地磚是否存在安全隱患的唯一標準,做到“0”,更是對業主的負責。實現完美交付并不難,讓每一位業主滿意也并非奢望,只不過任重而道遠。上海潤居的一房一驗為房地產做到排憂解難,幫助房地產輕松實現完美交付,若有需要,期待與您的聯系。

      潤居品牌戰略合作伙伴

       
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      創建時間:2022-11-29 10:00
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